Gebiedsontwikkeling Sliedrecht Baanhoek West

Baanhoek West is ontworpen als een modern tuindorp: een dorps karakter met meerdere buurtschappen, maar volledig toekomstbestendig met energiezuinige nieuwbouwwoningen. Veel aandacht voor groen en speelelementen maakt het een levendige, gezinsvriendelijke wijk. 

In 2019 werd de 500e woning in Baanhoek West opgeleverd. Deze mijlpaal werd een feestelijk moment voor de nieuwe bewoners van de Rondo 310, waarbij naast de ontwikkelaar en de bouwer ook de wethouder een kijkje kwam nemen. 

Omniform maakt bouw- en woonrijp 

De woonwijk is inmiddels zo'n twintig jaar in ontwikkeling bij de gemeente Sliedrecht. Sinds 2017 is Omniform intensief bij het project betrokken. Wij werken nauw samen met opdrachtgever BPD, gemeente Sliedrecht en overige stakeholders om tot het beste resultaat te komen. 

Door pragmatisch en proactief met elkaar aan de plannen te werken, zien we waar kansen liggen zonder risico's uit het oog te verliezen. Uiteraard houden we hierbij rekening met de omgeving. 

Binnen Baanhoek West is Omniform betrokken bij verschillende fasen van de civieltechnische ontwikkeling: van voorbelasting en bouwrijp maken tot woonrijp maken. Doordat de wijk gefaseerd wordt ontwikkeld, volgden de werkzaamheden elkaar gedurende de jaren op verschillende plekken in het gebied op. 

Het eerste project waarbij Omniform betrokken raakte, was het woonrijp maken van de Monteverdistraat. Daarna volgden het woonrijp maken van de Rondo tussen het Mozartplantsoen en de Haydnsingel en het afronden van de speelplaats tussen de woningen aan de Sonate en de Rondo. Ook werkten we aan het woonrijp maken van De Eilanden, bestaande uit het Gershwineiland en Bernsteineiland, en de Corellistraat. 

Daarnaast waren we betrokken bij het aanbrengen van de voorbelasting tussen de Klarinetstraat en de Fagotstraat en tussen de Tubastraat en Hoornweg. Ook het bouwrijp maken van de Klarinetstraat en Fagotstraat en het gebied tussen de Tubastraat en Hoornweg behoorde tot de werkzaamheden.

Projectbezoeken 

Baanhoek West is een interessant voorbeeldproject voor civieltechnische studenten om in de praktijk te zien hoe de ontwikkeling van een nieuwbouwlocatie verloopt. Daarom organiseerden wij voor studenten van Hogeschool Rotterdam een excursie naar Baanhoek West. Daar lieten we ze een deel van de voorbereiding van de bouwrijpfase zien. Daarnaast kregen ze een inkijkje in de fasering van dit complexe project en de afstemming die daarbij komt kijken. 

De opleiding Civiele Techniek sluit nauw aan op de werkzaamheden die plaatsvinden bij de ontwikkeling van een nieuwbouwlocatie. Tijdens een dergelijk project komen verschillende fasen aan bod, waaronder het aanbrengen van voorbelasting, het bouwrijp maken en het woonrijp maken. Deze werkzaamheden vragen om technische kennis, inzicht in uitvoeringsprocessen en een goede samenwerking tussen verschillende disciplines. 

Een belangrijk onderdeel is het aanbrengen van voorbelasting. Binnen de opleiding wordt aandacht besteed aan geotechniek, bodemmechanica en grondgedrag. Deze kennis is essentieel om te begrijpen waarom een terrein wordt voorbelast. Door extra gewicht op de ondergrond aan te brengen, wordt de bodem versneld gezet, waardoor toekomstige verzakkingen van wegen, riolering en gebouwen zoveel mogelijk worden beperkt. In de praktijk wordt hierbij gebruikgemaakt van sonderingen, zettingsberekeningen en meetgegevens om te bepalen hoeveel voorbelasting nodig is en hoe lang deze moet blijven liggen. 

Na de voorbelastingsfase volgt het bouwrijp maken van het terrein. Hierbij worden de eerste civieltechnische voorzieningen aangelegd, zoals riolering, drainage, tijdelijke bouwwegen en de benodigde grondwerken. Binnen de opleiding komen onderwerpen als waterhuishouding, rioleringsontwerp, grondverzet, maatvoering en projectplanning uitgebreid aan bod. Deze theoretische kennis wordt op een nieuwbouwlocatie direct toegepast bij het voorbereiden en uitvoeren van de werkzaamheden. Daarnaast spelen veiligheid, kwaliteitscontrole en het naleven van contracteisen een belangrijke rol. 

Wanneer de woningen grotendeels zijn gerealiseerd, wordt gestart met het woonrijp maken. In deze fase wordt de openbare ruimte definitief ingericht. Denk hierbij aan het aanleggen van definitieve wegen, trottoirs, parkeervakken, groenvoorzieningen, openbare verlichting en straatmeubilair. Tijdens de opleiding wordt geleerd hoe infrastructuur wordt ontworpen met aandacht voor duurzaamheid, verkeersveiligheid, waterbeheer en leefbaarheid. In de praktijk moeten deze ontwerpen zorgvuldig worden uitgevoerd, waarbij rekening wordt gehouden met de wensen van de opdrachtgever, bewoners en overige belanghebbenden. 

Naast de technische aspecten leert de opleiding Civiele Techniek ook vaardigheden die in de praktijk onmisbaar zijn. Voorbeelden hiervan zijn het lezen en interpreteren van technische tekeningen, het werken met ontwerp- en meetsoftware, het opstellen van planningen en kostenramingen en het communiceren met aannemers, opdrachtgevers en andere betrokken partijen. Tijdens een nieuwbouwproject komen deze vaardigheden dagelijks terug. 

De praktijk op een nieuwbouwlocatie laat daarmee goed zien hoe de theorie uit de opleiding Civiele Techniek wordt toegepast. De combinatie van geotechniek, infrastructuur, waterbeheer, projectorganisatie en uitvoering komt binnen Baanhoek West op één locatie samen. 

Ook onze eigen civieltechnisch tekenaars hebben het project bezocht. Een project van achter je bureau intekenen geeft een heel ander beeld dan wanneer je de projectlocatie daadwerkelijk ziet. Met onze projectleider als gids liepen zij over het projectterrein en kregen zo meer binding met de ruimte die zij vormgeven. 

Verrassingen tijdens een langlopend project 

Bij een gebiedsontwikkeling die al jarenlang loopt, kom je onderweg soms situaties tegen die vooraf moeilijk te voorspellen zijn. Zo bleek in 2024 dat het spoortalud bij het nieuwe station Sliedrecht Baanhoek het risico liep om te verzakken. De verzakking werd veroorzaakt door een combinatie van klimaatfactoren en de aanleg van een warmtenet en was daardoor moeilijk te voorkomen. 

Het risico werd tijdig gesignaleerd. Door tijdelijk een maximumsnelheid van 40 km/u voor treinen over de spoordijk in te stellen, ontstond ruimte om maatregelen te treffen om de dijk te verstevigen en kon de dienstregeling volgens planning blijven rijden. De aanpak en uitvoering van deze maatregelen lagen bij andere betrokken partijen. 

Bodemvondsten 

Maar er waren meer verrassingen. In de zomer van 2021 vonden een paar jongens, op pad met een metaaldetector, enkele scherven op de projectlocatie, die op dat moment in de voorbelastingsfase was. Nader onderzoek toonde aan dat de scherven uit de Romeinse tijd stamden en wezen op een vroege nederzetting op deze locatie rond het begin van de jaartelling. Een unieke vondst, want niet eerder waren archeologische resten uit die tijd in de omgeving van de Alblasserwaard gevonden. 

PFAS vraagt om een nieuwe aanpak 

In de loop van de ontwikkeling van Baanhoek West werd BPD geconfronteerd met PFAS, op dat moment een relatief nieuw fenomeen waarop nog niet direct alle antwoorden beschikbaar waren. Ook wet- en regelgeving rondom PFAS was nog volop in ontwikkeling. 

Naarmate steeds meer duidelijk werd over PFAS en de manier waarop hiermee moest worden omgegaan, heeft BPD haar verantwoordelijkheid genomen. De aanwezige partijen met overtollige grond zijn onderzocht en grond is waar nodig afgevoerd naar vergunde verwerkingslocaties. 

De bodem is daarbij niet door het grondverzet binnen Baanhoek West door de jaren heen verontreinigd geraakt. De omgang met PFAS werd gedurende de ontwikkeling een nieuw vraagstuk waarop binnen het project moest worden ingespeeld. 

Samenwerken met partijen én bewoners 

Wat onze projectleider John het meest bijblijft van Baanhoek West, is de fijne manier van samenwerken met BPD en aannemer De Groot & Schagen. Bij een project dat zoveel jaren loopt, bouw je samen veel kennis op over het gebied en de verschillende fasen van de ontwikkeling. 

Daarnaast is Omniform aanspreekpunt voor de bestaande bewoners die langs de dijk wonen, direct grenzend aan de nieuwbouwlocatie. Het contact met deze bewoners en het met elkaar in gesprek blijven, vormt een belangrijk onderdeel van het project. 

Soms levert zo'n langdurige betrokkenheid ook werkzaamheden op die je misschien niet direct verwacht. Zo was gedurende circa anderhalf jaar een tijdelijk gemaal in bedrijf voor de afvoer van de riolering van een deel van de bestaande bebouwing langs de dijk. Dit gemaal was niet aangesloten op het rioolstelsel van de gemeente Sliedrecht en was daardoor in feite in eigen beheer. 

Het gemaal was voorzien van twee pompen en het kwam regelmatig voor dat één van de pompen een storing had. De pomp moest dan worden gelicht en schoongemaakt. In de praktijk betekende dat voor John soms zelf de overall, geschikte handschoenen en het handgereedschap pakken om de storing te verhelpen. Een klein onderdeel binnen een gebiedsontwikkeling van deze omvang, maar wel tekenend voor de betrokkenheid bij het project. 

De laatste hoek van Baanhoek 

Na bijna tien jaar betrokkenheid zijn we inmiddels aangekomen bij de laatste hoek van Baanhoek West. In die jaren werkten we op verschillende plekken in de wijk aan voorbelasting, bouwrijp maken en woonrijp maken en zagen we het gebied steeds verder veranderen. 

De langdurige samenwerking met BPD, gemeente Sliedrecht, De Groot & Schagen, bewoners en andere betrokken partijen loopt als rode draad door het project. Met de ontwikkeling van de laatste delen komt ook voor Omniform de afronding van een bijzonder langlopend project steeds dichterbij.